为啥商业地产越来越难做了？是因为电商冲击的原因吗？

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国内越来越多的商业地产觉得自己在苟延残喘，曾经风光的大型购物中心为什么会变得这么难？

有网络就能买东西，何必要到商场来。电商冲击下，人们消费习惯发生了巨大的转变，消费者的支付手段、消费场景、消费目的都在转变；

网购不可怕，可怕的是大家做的东西都一样。商场同质化严重，没有自己的竞争力；

购物中心饱和或过剩，有的城市商业地产人均面积超过7平方。数据显示，2015年，一线城市的商业空置体量达342.9万平方米，平均空置率达7%；

为啥商业地产越来越难做了

国内越来越多的商业地产觉得自己在苟延残喘，曾经风光的大型购物中心为什么会变得这么难？顶级奢侈品关店收缩，百货门店频频关闭，大量同质化商业招商遇难题，零售市场噩耗连连。

飙马商业地产分析，商业地产越来越难做的原因有以下几个方面

表面原因：电商的冲击

现在行行都不是几好做，烂铁都掉价了，生意点会有几好呢？如果随便搞点垃圾都找到钱，到那时候才好做，房屋起得太多很多了，偏僻一点都没人住的。

我认为商业地产要分三块来看，并不像题主所说，商业地产全部都越来越难做，也不是所有都受电商冲击，下面我们具体来分析。

第一种，传统商业地产，百货类的或者商业街类的，由于都可以在网上进行购买，价格甚至更便宜，收到的冲击很大，越来越难做了。从2015年开始，电商对实体的冲击越来越大。电商的优势也很明显，成本低，交易快，租金便宜，一开始的冲击性体现在一二线城市，在大中型城市表现明显，随后也慢慢延续到了下面的三四线城市。现在走进商场，感受也很明显，很多店都在打折，从一开始的5% OFF到现在的50% OFF，可以说，电商大量蚕食了商业地产的空间。

第二种，不可替代型商业地产，诸如社区商业和餐饮类型的。这类盛业地产有强大的生命力，替代性比较差。社区商业重在便捷快速，网络即时发达，时间上还是有差距。餐饮更是不可或缺，在大家注重吃的品质和享受的时代，前景很大。

与从前的风光日子相比，国内很多商业地产觉得现在越来越难做，2019年3月，百盛在重庆的最后一家门店关闭，同年4月，昆山百盛终止营业，12月，经营15年之久的烟台百盛也正式关闭。除了百盛的关店潮以外，很多购物中心都面临着招商困难、延期开业、运营无力等问题。

电商只是其中一部分原因

很多人都说，商业地产难做是因为受到了电商的冲击，由于近些年电商行业的迅速发展，人们的生活方式从原来的在商场逛街消费、吃饭看电影变成了在家“葛优躺”，买衣服上淘宝，买电子产品上京东，饿了就点外卖，不再像以前那样结伴逛商场，一待就是一整天。但是，商业地产难做仅是因为电商吗？根据国家统计局公布数据显示，2019年全国网上零售额超过10万亿元，其中，实物用品消费达到8.5万亿元，占比超过85%，也就是说，电商的快速发展对零售百货业的冲击比较大，但是对于餐饮、休闲娱乐这样的体验式消费，购物中心依然是不可或缺。

这个问题目前很凸显，首先城市建设配套的硬要求，开发商拿地建住宅赚钱，但必须有商业配比，导致商业地产过剩，人均一平米的商业配比在中国各别城市达到了1:3，这种发展是不健康的，另外，商业地产的增加导致对商户的大量需求，为了完成招商，对商户各种政策各种公关，招商成本不断增加，但商户业绩的不理想又局限了开店速度，最终的结果是整个商业地产普遍不好做。

电商是做商品销售的，通过电商取消实体门店费用进行低价销售，以前的市场格局是这样的，一些大的电商平台可以孵化线下没有的品牌进行销售，但随着新媒体运营的多样化，竞争的越发激烈，新媒体运营的成本增加，电商品牌有很大比例也进入赔钱赚吆喝的发展瓶颈期，昨天的6.18就出现了品牌商对平台的反抗情况。

综上所述，顾客从根本上还是喜欢体验并接受服务的，商业地产不好做跟电商有一定关系，但并不是主要原因。

不仅仅是电商原因，商场的内容千篇一律，已经不能满足现代人的消费需求！像日本银座的Ginza Six等一批有设计感，有原创内容的商业，正引领者未来的商业趋势。所以，内容和定位才是关键！

很多商业地产脱离了实际。去年跟深圳市某公司合作一点小项目，去了他们公司几次。他们公司在南山区某大厦，租了整整一层。私下打听了一下，乖乖龙的东，吓了一跳，租金才250元一个平方。再加上这么多员工，有的甚至高薪得厉害。私下在想，TNND，这该多赚钱才能维持的住呀！

寸土寸金不是说来玩的，这个例子算是市内，地段好。但是这种思路越来越被某些开发商学习了，甚至有的根本就不是开发商，充其量是一个二手房东。他们把某些老工业区承包了，搞一次装修，换“高新园”“创业园”之类的名称，于是就开始三五倍的要租金，在那些本来需要注入资金的公司身上大肆刮钱。

门面越来越多，随便开发一个楼盘就多出很多门面以及商业地产，这还不包括整个的开发商业城。中国就是这么多人，假如原来开100家店可以供应的话，现在开出来1000家店，那就是很多生意无法维持。而更大的问题是，会很多家庭为了娶媳妇，买房子，不但祖宗三代的钱都拿出来了，而且后续每个月支付的费用不少，那么这些人的消费就降到最低，根本无法去给商业增加利润。从这一方面说，应该算房产挖个坑给自己埋了。

问题是，现在这样好像看起来，无药可解。

商业地产，被电商电了一下，有点措手不及，这倒是真的，但这已经是十多年前的事儿了，商业地产越来越难做，这不是电商的问题，而是整个行业，需要重新洗牌的问题，新时代下的商业地产，已经不是单独的大型商业商场，而是多元化的，就犹如手机来临之后，PC电脑也受到了冲击，但是PC电脑不会消亡，因为他还有属于自己的商业价值。

商业地产也一样，它应用的领域，越来越多，传统的商业地产是指的，商铺，底商，商场，写字楼，商住公寓，大概就是这些，但是因为电商的出现，所有可以标准化的产品，都可以在网上进行，那未来发展的趋势，一定是个性化爆发的过程，一定是体验为王的过程，这是商业地产的未来，什么样的情况下，需要体验，需要个性化，这些东西就变得比较零星，变得不可以抓到，变得集中化。

例如酒店行业，如果还是得抱着，旅行社就是他们的生命源头的时候，就错过了俱乐部，错过了那些喜欢户外的人，他们将是未来主导，比如说做写字楼的人，还在想这些些大公司，标准化公司，那就不对了，个性化的培训，一定大行其道，还有就是大型商业场，还在想着卖服装，卖东西，那你肯定会落后，大型商业综合体一定是要考虑到体验，体验类项目的占比，比如看电影，儿童乐园，餐饮吃饭，场景化应用，这些才是未来，未来会有越来越多的专业运营团队运营团队，再加上资本的力量，也就是说，未来商业地产，可能会引入基金模式，让资本和专业化团队，相结合，最后产生出一大批真正的有能力的商业项目，已经在所难免了。

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中国实体商业的衰退，说到底是其本身的硬伤决定的。首先，在商业地产模式的冲击下，不断增加的实体商业供给与相对有限的消费需求的矛盾日益突出，说白了，就是实体店铺尤其是商业地产综合体过剩日益严重；其次，实体商业在关闭潮中普遍都是“脆败”。所谓“脆败”，指的是禁不起挫折、不坚强，引申到实体商业，就是同质化严重、未掌握核心竞争力。

如果这个趋势继续下去，恐怕就只能像社科院《蓝皮书》中写得那样，未来5年内中国商品交易市场将有1/3被淘汰。