“房荒还是心慌？合肥市区15万套库存，能否缓解19个月销售压力？”

导 读

最近，有一款叫做“上街抓皮卡丘”的游戏，从澳洲火到了国内。虽然目前国内还没有开放，但在潮流前沿的地产圈，很多人买美国版玩！买澳洲版玩！甚至翻墙玩！

这款叫做Pokemon Go的游戏，7.7发布第一天，就为开发者任天堂带来390万-490万美元的收入；上线2天，覆盖到美国5.16%的Android设备，日活跃用户接近Twitter；3天时间，任天堂股票激增90亿美元，涨幅达47%！

火爆全球游戏，也给国内地产圈带来“引爆点”：

有业内大咖坦言：

谁代理谁躺收钱！

这肯定要在地产行业大量吸金！

这明明是去库存利器！

至于如何去库存，这要看创意与楼盘营销结合。不过，在目前合肥楼市，恐怕是用不着。

1、目前，合肥缺房严重，无需去库存；

2、熬过断档期，年底之后，余粮累积，货量水涨船高，那时候，去库存或将成头等大事。

震惊！

合肥闹房荒？

第28周，

合肥市区库存0.94万套，

2个月就能卖完！

在谈库存之前，我们得清楚：库存和余粮，这是两个完全不同的概念。

库存：达到预售条件（已拿预售证），还没有卖出去的房子。简言之，当前，合肥楼市可以拿出来、直接卖给购房者的房子，只有9201套。

余粮：合肥市楼盘所有剩余的，包括库存在内、老盘所有剩余量、未开纯新盘以及房企储备地块。简言之，合肥楼市所有楼盘的存量，据统计，有15.56万套。

▲2014.1—2016.6合肥市区库存走势图

通过走势图，我们可以看到两个截然不同的趋势：

1

2015.5之前，稳涨稳跌！

2015.5之前，合肥楼市库存量，基本围绕在3.5万套上下波动。

2

2015.5之后，没有最低，只有更低！

2015.5之后，市区库存量一路直跌，从3.51万套跌到今年6月0.92万套，去化周期不足2个月。

▲第28周，合肥市九区三县库存走势图

持续走低的库存，导致市场上房源供需失衡，供小于求，房价水涨船高。伴随着房价高涨，供应接连下跌，楼市乱象丛生，诸如捂盘、绑销、暗开、关系户、号头费等。

9201套，不够消化2个月！打个比方，如果这2个月没有任何新房源入市，那么，2个月后，合肥将没有房子可卖！

最近有很多购房者质疑这个数据的真实性，背后看，是其带来的楼市恐慌让人惊悚。

数据是真实的，却也是供参考的。很多人恐慌，是因为，只看到了暂时的库存，没有看到下半年以及后期的体量。这个我们在后文会有最新余粮表格。

别怕！

地主家储备充盈！

合肥31家大牌房企，

4家流油，10家充足，

11家有粮，6家断货

从去年下半年开始，合肥优质地块一面世，便遭遇疯抢，土地市场从不缺地王。这些疯狂抢地的房企，有一大部分真的是要断粮了！

据合肥楼市微信平台5月12日统计显示，合肥27家大牌房企，8家无地，12家短缺，仅7家充足。抢地战，从不低调。

不过，从今年2季度开始，4、5、6月连续每月1000亩以上的土地供应，让部分缺粮房企，得到短暂的滋补。

这是7月13日统计的，

最新房企土地/项目储备：

▲4家富得流油

3个及以上土地「项目」储备的房企：旭辉、绿地、禹洲、文一。

绿地新站2地，包河1地，今年顺风顺水；

之前“酱油帝”旭辉，去年底发狠夺四里河，后与绿地合作新站2项目；

禹洲4月瑶海、新站猛刷地王，成功为后续发展添“子”；

土豪文一去年至今拿了12块地，每3个月2块的节奏。这速度与豪气，无“企”能敌。

▲10家充足

2个土地「项目」储备的房企：融创、保利、国贸、碧桂园、皖新、合肥城建、祥源、世纪金源、厦门建发、葛洲坝。

融创地王盘踞政务；

建发高铁商圈称霸；

保利国企银子充足，经常现身土地市场；

世纪金源成功摘2地，扩充世纪城大后方。

国贸在高铁商圈有2个储备，

纯新盘国贸天悦让大家等了很久；

皖新最近在高新刷了地王；

葛洲坝在滨湖刷了地王；

碧桂园在市区没项目，还是继续深耕大庐江。

▲11家有粮

仅有1个土地「项目」储备的房企：万科、恒大、置地、信达、淮矿、佳源、融侨、北京金隅、中海、高速、和昌。

金隅、中海、高速、和昌，暂无在售住宅；

置地也是在售甚少，这不刚摘滨湖宝地；

万科恒大均有在售，加上储备项目，后续压力相对较小。

▲6家断货

无土地储备房企：万达、华润、绿城、世茂、四川蓝光、大富。

万达无储备，4期住宅还没有开完；

世茂在经开的地儿，存量2000多套，够开发好一段时间了；

华润、绿城可就有点危险了，再不拿地，就要和西北风啦！

总体上，这轮土地供应，让部分房企补充了大后方，相比较5月份饥渴有所缓和。另外，这31家房企中，约5分之一新盘，或将在下半年集中入市。

还有余粮！

是库存的17倍！

2016-2017年：

市区15.56万套，

三县5.6万套！

库存，是参考合肥房价走势的一个数据；但，这不全面。结合合肥九区三县惊人的“剩余体量“，我们发现：

目前，项目剩余住宅加上入市地块，2016-2017年合肥市区住宅体量约15.5万套，按照近1年市区8010的月均销量，能撑约19个月！三县体量5.6万套，能撑约11个月！

1年半以上

滨湖23个月，新站22个月，

蜀山20个月 ，包河20个月

▲ 滨湖区：38100套，23个月

撑多久：按照近1年滨湖区1662套月均销量，能撑约23个月。

分析：近2个月，文一、信达、万科等纯新盘将入市，加上宝能城、合肥云谷、联投中心书城等老盘推新，滨湖下半年供给充足。

▲ 新站区：23100套，22个月

撑多久：按照近1年新站区1033套月均销量，能撑约22个月。

分析：新站未来体量从5月份第一降到目前第二，最近，新盘陶冲湖壹号院、朗香书院新盘将大体量密集加推。

▲ 瑶海区：16700套，21个月

撑多久：按照近1年瑶海区799套月均销量，能撑约21个月。

分析：保利2项目、禹洲2项目、文一2项目、城建1项目、周谷堆1项目……瑶海上半年优质地块井喷，后期房源供给不用愁。

▲ 蜀山区：12400套，20个月

撑多久：按照近1年蜀山区612套月均销量，能撑约20个月。

分析：蜀山区虽然目前在售不多，但有地王撑腰，求实、原溪小公寓壮大，还有中铁、华润大体量保底，短期内或有断供期，但整体体量有余。

▲ 包河区：15300套，20个月

撑多久：按照近1年包河区770套月均销量，能撑约20个月。

分析：下半年，高铁商圈将迎来集中爆发。8月左右第一波，绿地和恒大，后期中海、滨投项目也将陆续上市，另外，还有老地王信达天御呢。

1年-1年半

庐阳17个月 ，经开17个月 ，

高新16个月，肥东15个月

▲ 庐阳区：17800套，17个月

撑多久：按照近1年庐阳区1026套月均销量，能撑约17个月。

分析：四里河下半年将彻底嗨翻。万科双盘，8月左右庐州铂悦府首开、后期还有国贸天成，整个住宅群俨然形成。

▲ 经开区：14200套，17个月

撑多久：按照近1年经开区858套月均销量，能撑约17个月。

分析：经开区7月底也将迎来一股小高潮，两个大体量盘：世茂翡翠首府、融科城迎加推。南雁湖加侨悦湖公馆也将在在8月左右有新动作。

▲ 高新区：14500套，16个月

撑多久：按照近1年高新区895套月均销量，能撑约16个月。

分析：新老地王齐发力，祥源金港湾8月将有动作。另外，7月28日高新区KI2-2号地块，将带来2200套左右房源。

▲ 肥东县：19200套，15个月

撑多久：按照近1年肥东县1313套月均销量，能撑约15个月。

分析：禹洲中央广场、城建琥珀名郡后期供货充足。加上5月、6月新入市纯宅地，未来肥东库存也是“够够的”。

不到一年

长丰10个月，

肥西10个月，

政务8个月

▲ 长丰县：18900套，10个月

撑多久：按照近1年长丰县1958套月均销量，能撑约10个月。

分析：长丰县在这次暴涨中，狠狠得去了一把库存。目前力高共和城剩约2900套，奥青城、御景嘉苑等存量超1000套。

▲ 肥西县：17900套，10个月

撑多久：按照近1年肥西县1884套月均销量，能撑约10个月。

分析：禹洲天玺、华地翡翠蓝湾、新华御湖庄园、绿地海德公馆、信地华地城等均为大体量楼盘，后期还有7块新地/项目保供。

▲ 政务区：3000套，8个月

撑多久：按照近1年政务区355套月均销量，能撑约8.个月。

分析：政务区余粮最少，主要区域内地少，项目稀缺。地王项目，融创合肥壹號院或将在9月左右面世，用孙宏斌的话，将给合肥带来3万+豪宅。

结 语

无论是基于资产保值、真的缺地还是积极进军合肥楼市，房企抢地战从来不低调。下半年，地王还会继续诞生。毋容置疑，房价也将紧跟上涨。

本文库存与余粮，从两个不同的侧面，我们揭露合肥楼市现状、后期房价走势，希望大家理性得看待楼市、不要恐慌！

当然，该买房的，一定得抓紧买！因为，合肥买房，已不仅仅被用作居住。人民币在贬值！房价不等人！

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